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Valorisation de l'usufruit temporaire de parts

SARL propriétaire du bien, nue-propriété au client, usufruit à sa société X. Le prix de l'usufruit est la valeur actualisée de ce que X en retire, au taux choisi par le client.

Exemple : L'Écrin des Bois · hypothèses du classeur V16

Taux d'actualisation

Ce taux est choisi par le client et justifié par son expert-comptable selon le secteur et le risque. L'outil ne l'impose pas.

Taux retenu

%

Chiffre d'affaires de l'hôtel (villa)

Le revenu de la villa vient de son activité hôtelière : prix de la nuitée, nuits par saison et taux de remplissage, moins les plateformes et la société de management.

	Très haute	Haute	Moyenne	Basse
Prix nuitée TTC €
Nuits de la saison
Remplissage (%)

TVA hébergement

%

Coût des plateformesAirbnb, Booking, site direct (moyenne)

%

Société de managementsur le CA net des plateformes

%

Reporter le revenu net dans « Le bien et ses revenus »

Le bien et ses revenus

Prix d'acquisition TTC

€

TVA immobilière

%

Avance en compte courantpayée hors TVA, hors acte

€

TVA récupérée par la SARL

Revenu annuel net HTnet de charges de copropriété

€

Premier mois de revenus13 = année 1 sans recettes

Mois d'appels de fonds

Évolution annuelle des loyers

%

Évolution annuelle de la valeur du bien

%

Démembrement

Durée de l'usufruitde 2 à 20 ans

ans

Quasi-usufruitX tire la trésorerie et la restitue au terme

Rendement du cash placé par Xvide = taux d'actualisation

%

Part de la trésorerie tirée par X

%

Financement de la SARL

Apport du clienten % du prix HT

%

Type de prêt

Taux du prêt

%

Durée du prêtde 7 à 20 ans

ans

Frais de dossier et garantie

%

Fiscalité de la société X

Taux d'IS de X

%

Part des dividendes imposée5 % si régime mère-fille

%

Prix de l'usufruit amorti chez X

Dividendes versés à X

Imposition du client sur le prixart. 13, 5 CGI

%

Fiscalité de la SARL

Années à l'IS avant passage à l'IRvide = IS toute la durée

IS taux réduit

%

Plafond du taux réduit

€

IS taux normal

%

Part amortissable (hors terrain)

%

Durée d'amortissement

ans

Coût fiscal du passage IS → IR

Crédit d'impôt investissement Corse

Intégrer le crédit

Bénéficiaire

Traitement pour le nu-propriétairevoir le comparatif à droite

Taux du crédit

%

Part du prix HT éligible

%

Année d'encaissement

Prix de l'usufruit payé par X

–

D'où vient le prix

Décomposition de la valeur retenue et rappel du barème fiscal.

Crédit d'impôt Corse : trois présentations

Le même dossier selon la façon dont le crédit d'impôt du nu-propriétaire entre dans les flux. La ligne surlignée est celle retenue à gauche.

Sensibilité au taux d'actualisation

Le même dossier évalué à plusieurs taux. La ligne surlignée est le taux retenu.

Compte de la SARL année par année

Résultat, impôt, dividendes versés à X et flux de chaque partie.

Quasi-usufruit

X tire la trésorerie excédentaire de la SARL, la place, et la restitue au nu-propriétaire au terme. Seul le gain net de placement entre dans la valeur.

Distribuer des réserves sous forme de quasi-usufruit au profit de l'usufruitier exige l'accord exprès du nu-propriétaire et la rédaction d'une convention de quasi-usufruit enregistrée (pour rendre la créance de restitution déductible au plan fiscal de la succession du nu-propriétaire selon l'article 773 du CGI).